Konsekwencje samowoli budowlanej

W przypadku rozpoczęcia budowy bez wymaganych pozwoleń trzeba się liczyć z określonymi konsekwencjami. Budowa domu wymaga uzyskania zezwolenia i dopiero po jego zdobyciu można rozpocząć prace budowlane. Według polskiego prawa istnieje grupa obiektów, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie, należy jednak zgłosić zamiar rozpoczęcia takiej inwestycji odpowiednim organom. W przypadku rozpoczęcia budowy obiektu, na który wymagane jest zezwolenie, bez posiadania odpowiednich dokumentów, organ właściwy może nakazać całościową lub częściową rozbiórkę takiego budynku. Są to bardzo surowe restrykcje, dlatego nie warto dokonywać takich naruszeń, gdyż ich wykrycie może zaprzepaścić wiele lat pracy i wiązać się z ogromnymi kosztami. Istnieją jednak prawne rozwiązania, które mogą zapobiec szczególnie surowym restrykcjom w związku z samowolą budowlaną. Nielegalnie zbudowany obiekt można bowiem zalegalizować, oczywiście tylko wtedy, gdy spełnione są określone warunki. Zalegalizować można wyłącznie obiekt wykonany zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi i przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli obiekt jest zbudowany poprawnie i nie narusza norm bezpieczeństwa, to, mimo iż był wykonany samowolnie, nie musi ulec rozbiórce.

Kredyt na budowę domu

Budowa domu jest wielką inwestycją, planowaną i realizowaną przez lata. Dlatego wielu ludzi stopniowo gromadzi fundusze na ten cel, rozkładając poszczególne wydatki w czasie. Od wyboru działki do kupna materiałów i ostatecznej realizacji inwestycji może minąć wiele lat. Niektórym jednak na tyle zależy na czasie, że decydują się na zaciągnięcie kredytu na budowę domu. Przed podjęciem takiego kroku należy rozważyć szereg ofert, porównując proponowane w nich rozwiązania. Problematyczne mogą się okazać bowiem nie tylko takie kwestie, jak marża, koszty ubezpieczenia czy prowizja, ale też forma i czas spłaty. Instytucja udzielająca kredytu może go obwarować trudnymi do spełnienia warunkami, typu maksymalny czas budowy czy minimalna cena za m2 powstającego obiektu. Kredyty na budowę domu wypłacane są w transzach. Aby uzyskać kolejną transzę, klient musi rozliczyć się z wydania otrzymanych wcześniej pieniędzy. Potrzebne będą w tym celu faktury czy kosztorys powykonawczy. Uniknięcia nieporozumień w tych kwestiach pozwoli szczegółowe ustalenie warunków umowy przed jej podpisaniem z bankiem. Niektóre banki wysyłają na teren budowy inspekcje mające za zadanie sprawdzić postępy w pracach budowlanych. Innym wystarczą zdjęcia z miejsca budowy. Coraz mniej instytucji udziela jednego kredytu na zakup działki i budowę domu. Część z nich decyduje się na to tylko pod warunkiem, że działka kupowana jest już z pozwoleniem na budowę planowanego domu.

Wybór ekipy budowlanej

Budowa domu powinna być przeprowadzana od początku do końca przez tę samą ekipę budowlaną. Pozwoli to uniknąć stresów związanych z poszukiwaniem nowych ludzi oraz z opóźnieniami. Aby jednak tak mogło się stać, należy na samym początku zatrudnić odpowiednią ekipę. Jest to trudne zadanie, gdyż trzeba wziąć pod uwagę, że cenieni i solidni robotnicy są z reguły rozchwytywani. Przy wyborze fachowców dobrze jest poradzić się znajomych, którzy wcześniej zatrudniali daną ekipę. Pozytywna rekomendacja jest bowiem najlepszym sposobem na zweryfikowanie umiejętności i sposobu pracy fachowców. Niektórzy inwestorzy większość prac wykonują sami, zatrudniając ekipę tylko do wykonania określonych elementów budynku. Jednak coraz więcej osób decyduje się na wynajęcie profesjonalnej firmy, która zbuduje dom od początku do końca. Jeśli uda się trafić na odpowiednich fachowców, można liczyć na to, że dom zostanie zbudowany w pełni profesjonalnie, bez opóźnień wynikających z niemożności rozwiązania określonych problemów. Doświadczona ekipa potrafi bowiem pokonać nawet nietypowe kłopoty, a przy tym z dużym prawdopodobieństwem określić czas trwania poszczególnych etapów budowy. Ponadto można liczyć na to, że fachowiec podążający za nowymi trendami w budownictwie, w tym nowymi materiałami i technologiami, doradzi nam, jak szybko i w miarę tanio przeprowadzić inwestycję.

Działka pod budowę domu

Planując zakup działki należy przede wszystkim zastanowić się nad jej wielkością. Inwestor musi przemyśleć, jak duży ma być planowany dom, czy będzie on piętrowy czy parterowy. Trzeba wziąć pod uwagę uregulowane prawnie parametry, które związane są z usytuowaniem budynku na działce. Minimalna odległość od granicy działki wynosi cztery metry dla ścian z oknami lub drzwiami oraz trzy metry dla ścian pozbawionych tych elementów. Poza tym należy wziąć pod uwagę odległość od szamba, śmietnika czy drogi publicznej. Dla osób z większymi możliwościami finansowymi duża działka będzie lepszym rozwiązaniem, gdyż stwarza ona możliwość zachowania prywatności, a także wzbogacenia terenu w przyszłości o nowe elementy typu basen, altana czy boisko dla dzieci. Jeśli chodzi o kształt działki, to najlepiej sprawdzają się te prostokątne zbliżone do kwadratu. Należy unikać działek wąskich lub trójkątnych (wywołuje to problemy z odpowiednim usytuowaniem domu). By zmniejszyć koszty ogrzewania budynku warto wybrać działkę płaską, o łagodnym południowym nachyleniu. Zapewni to dobry dostęp promieni słonecznych do ścian budynku. Trzeba zwrócić uwagę, czy działka nie jest położona zbyt nisko, gdyż wtedy budynki będą narażone na zalewanie podczas intensywnych opadów.

Lokalizacja budynku mieszkalnego

Kluczowym problemem związanym z planowaniem budowy domu jest wybór odpowiedniej działki pod budowę. Zanim inwestor zdecyduje się na zakup, powinien rozważyć wiele aspektów, jakie wiążą się z zamieszkaniem na danym terenie. Działka powinna spełniać kilka niezbędnych wymogów. Przede wszystkim musi ona być przygotowana do zabudowy, to znaczy posiadać możliwość podłączenia mediów, takich jak woda, prąd czy ewentualnie gaz. Niezwykle ważna jest też lokalizacja, chociażby ze względu na konieczność dojazdów do pracy czy szkoły. Inwestor powinien więc dobrze zorientować się w możliwości swobodnej komunikacji pomiędzy planowanym miejscem zamieszkania a często odwiedzanymi punktami. Jeżeli ktoś decyduje się na zamieszkanie w mniejszej miejscowości, powinien zaznajomić się ze stanem infrastruktury (np. drogi, szkoła, sklepy, komunikacja autobusowa). Należy także zwrócić uwagę na najbliższe sąsiedztwo, to znaczy czy nie ma w okolicy uciążliwych zakładów produkcyjnych, hałaśliwych wiatraków, ferm hodowlanych itp. Dobrze by było również zorientować się, czy działka, którą zamierzamy kupić, nie leży na terenie w okolicach którego w bliższej lub dalszej przyszłości planowana jest realizacja jakichś projektów np. drogi szybkiego ruchu. Należy też pamiętać, że okazyjna cena działki może być podyktowana chęcią pozbycia się terenu obarczonego jakimiś mankamentami, chociażby tym, że leży na terenie zalewowym.

Zakup materiałów na budowę

Planując budowę domu należy mieć na względzie nie tylko wybór odpowiedniego projektu domu, ale także materiałów, z których zostanie on zbudowany. Przy ich doborze nie można kierować się tylko ceną, trzeba mieć na względzie również ich jakość i zgodność z polskim prawodawstwem. Obecnie przygotowywany jest projekt nowelizacji ustawy o materiałach budowlanych, dopuszczający możliwość większej kontroli producentów. Dzięki tym zmianom inwestor będzie miał pewność, że zakupione przez niego środki spełniają wymogi bezpieczeństwa. Producent nie jest zobowiązany przez prawo do posiadania certyfikatów potwierdzających parametry wyrobu, jednak klient dokonując zakupu powinien zwrócić uwagę na ten aspekt, by uniknąć błędów związanych ze złym doborem materiałów. Najczęściej budowa domu jest rozłożona w czasie, nawet na kilkanaście lat. Inwestorzy gromadzą materiały przez lata, dlatego ważne jest ich odpowiednie składowanie, ochrona przed warunkami atmosferycznymi i kradzieżą. Dlatego teren budowy powinien być ogrodzony i wyposażony w system alarmowy. Na zakupie materiałów nie powinno się zanadto oszczędzać, gdyż to, czy planowana inwestycja będzie nam służyła bez konieczności częstych remontów przez lata, w dużej mierze zależy od jakości przeznaczonych na nią środków.

Wybór projektu domu

Wybierając projekt planowanego przez siebie domu należy wziąć pod uwagę kilka zasadniczych kwestii. Należy kierować się takimi względami, jak funkcjonalność, ekonomiczność, estetyka i energooszczędność. Oczywiście niektóre z tych cech są ważniejsze, inne mniej ważne, istotne jest natomiast, by nie poprzestać na aspekcie wyglądu planowanej inwestycji. Może się bowiem okazać, że wybrany dom jest co prawda piękny na wizualizacji, lecz niepraktyczny i drogi w wykonaniu. Przede wszystkim, należy się dobrze zastanowić nad wewnętrznym rozkładem pomieszczeń. Należy wziąć pod uwagę ilość domowników, ich tryb życia, możliwe powiększenie rodziny. Jeśli inwestorowi zależy na obniżeniu kosztów budowy, wybrany projekt powinien przedstawiać dom o zwartej bryle, gdyż nieregularne kształty budynku znacznie zwiększają nakłady finansowe. Redukcji kosztów sprzyja też wybór dwuspadowego dachu zamiast wielospadowego. Dach wielospadowy wymaga nie tylko większych kosztów inwestycyjnych, związanych m.in. z zakupem drogich akcesoriów czy pracą ekipy dekarskiej, ale także z późniejszym użytkowaniem, gdyż jest mniej szczelny i częściej może ulegać uszkodzeniom. W zależności od wielkości działki można wybrać dom piętrowy lub parterowy. Budowa domu parterowego wymaga jednak przeznaczenia większej liczby funduszy na przygotowanie fundamentów.

Po uzyskaniu pozwolenia

Decyzja o pozwoleniu na budowę domu określa warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót, wymagania związane z nadzorem i inne warunki oraz obowiązki inwestora. Po uzyskaniu pozwolenia inwestor ma trzy lata, by rozpocząć budowę. Jeśli tego nie zrobi, pozwolenie traci ważność. Samo pozwolenie jest bezterminowe, więc budowa domu może trwać nawet kilkanaście lat. Ważne jednak, by przerwy w pracach budowlanych nie trwały dłużej niż trzy lata, gdyż spowoduje to utratę ważności pozwolenia. Jeśli inwestor po uzyskaniu pozwolenia chce dokonać zmian w projekcie, musi uzyskać decyzję o zmianie tego pozwolenia. Taka decyzja nie jest konieczna, gdy są to zmiany nieistotne dla całościowego kształtu projektu. Nie można jednak samowolnie dokonywać zmian, jeśli dotyczą one zakresu działki bądź terenu pod budowę, parametrów budowanego obiektu ( w tym kubatury, powierzchni, wysokości, szerokości i liczby kondygnacji), zamierzonego sposobu użytkowania lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania, a także warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne. Prawo dopuszcza przeniesienie pozwolenia na budowę na innego inwestora np. w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Pozwolenie na budowę domu

Pozwolenie na budowę domu może uzyskać osoba, która złożyła wniosek w tej sprawie w czasie okresu ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenie o posiadaniu nieruchomości przeznaczonej na cele budowlane. Do wymaganego wniosku należy dołączyć takie dokumenty, jak: projekt budowlany (w czterech egzemplarzach) wraz ze wszystkimi zdobytymi wcześniej dokumentami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja w sprawie wydania pozwolenia uzależniona jest od wyników kontroli złożonych dokumentów. Sprawdzone zostanie, czy projekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i z przepisami techniczno-budowlanymi oraz czy jest kompletny, tj. zawiera wszystkie niezbędne uzgodnienia, opinie i pozwolenia. W przypadku gdy wniosek nie będzie kompletny, można go uzupełnić. Organ decyzyjny może także nakazać usunięcie ewentualnych nieprawidłowości w określonym terminie. Gdy czas ten zostanie przekroczony, wydawana jest decyzja odmowna w sprawie pozwolenia na budowę. Informację o przyznaniu pozwolenia inwestor otrzymuje od starosty w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po czternastu dniach od uzyskania decyzji.

Formalności przed budową domu

Zanim zacznie się budować dom konieczne jest zdobycie zezwolenia na budowę. Ten krok musi zostać jednak poprzedzony kilkoma niezbędnymi czynnościami. Najpierw trzeba uzyskać Warunki Zabudowy i Zagospodarowania terenu w Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego w Urzędzie Miasta lub Gminy. To warunek konieczny, jeżeli działka, na której ma zostać wybudowany dom, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Następnie uprawniony geodeta musi wykonać aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych. Kolejnym krokiem jest wybór projektu. Może to być projekt gotowy lub przygotowywany na indywidualne zamówienie. W tym drugim przypadku projekt powinien zostać zaadaptowany do warunków, jakie istnieją w miejscu planowanej budowy. Potem trzeba zdobyć Warunki Techniczne dostawy mediów, takich jak energia (w Zakładzie Energetycznym), woda (w Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji) i gaz (w Zakładzie Gazowniczym). Do wykonania kolejnych czynności potrzebne jest uzyskanie opinii geologicznej i decyzji i wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W Zakładzie Uzgodnienia Dokumentacji Projektowej należy zdobyć kilka niezbędnych uzgodnień. Są to projekt przyłącza energii elektrycznej, wody i kanalizacji oraz projekt gazowy. Po wykonaniu tych wszystkich czynności i zebraniu odpowiednich dokumentów można składać wniosek o pozwolenie na budowę domu.